11月青島新房成交13036套 同比增幅超六成

　　受保障性住房集中簽約影響，11月份全市新房成交量突然飆升，達到了一年以來的最高點。根據青島市房地產交易中心的統計數據，上個月島城新房簽約量高達13036套，環比增幅近5成，同比漲幅則逾6成。業內人士分析，臨近年底，二批保障性住房即將推出，成交量或仍將會在高位運行，價穩量增仍是市場大勢。

　　2日上午，青島市房地產交易中心公布了今年 11月份新建商品住房成交分析，11月份島城新建商品住宅共簽約成交13036套，較之10月份8756套的簽約量增加了 4280套，環比增幅達49%；而與去年11月份8078套的簽約量相比增加了4958套，同比增幅超過了 6成。

　　從區域成交來看，11月份李滄區、原四方區和城陽區的成交量處在了區域成交榜單的前三位。其中李滄區成交2788套，原四方區成交了 2278套，城陽區成交了1762套。“這三個區域的新盤數量多，主推的中小戶型吸引了大量的剛性需求扎堆置業，價格優惠也達到了一年來的最低點。此外，李滄區、原四方區和城陽區的保障性住房項目也較多，這是成交量走高的主要原因。”青島世聯怡高公司總經理陳耀華說。

　　從一年以來的房地產市場成交走勢可以看出 ，繼9月份市場取得10549套的成績之后，11月份成為年內第二次破萬套，且達到了一年以來的最高紀錄。究其原因，11月份保障性住房項目集中簽約確實構成了當月成交量飆升的主要支撐點。今年9月份，島城首批推出了 13個保障性住房項目，房源多達5451套 ，最低申購均價僅為3557元/平方米，與商品房相比懸殊的價格優勢引來了 11856戶家庭搶購。根據青島市住房保障中心的安排，這批房源集中在11月份簽約，成為當月新房成交量飆升的最大“推手”。

　　從市場供應來看，11月份共有26家項目開盤。其中城陽區和西海岸等區域共有16盤入市；李滄則有10個新盤項目入市或加推，新盤項目的扎堆開盤與成交量的高走密不可分。“但從目前的情況來看，11月份的開盤小高潮將戛然而止，12月份開發商的開盤意愿將全面收緊。”陳耀華說，青島市房地產交易中心統計顯示，僅有不到10家新盤確定于12月份面市。受此影響，11月份的成交量年內已經無法超越。但也有業內人士分析認為，由于本月上旬將推出第二批保障性住房，成交量或仍將在高位平穩運行。

　　而從全國情況來看，根據市場機構的監測統計，11月，各地新房市場可謂供求兩旺。供應方面，中原集團研究中心監測的22個城市11月(1日至25日)的供應量已經超過整個10月。而成交方面，54個城市新房成交量更是超越了今年7月的最高位，成為2012年的月度新高。

　　■本地特點

　　投資客開發商日子都難熬

　　房價跌了嗎？你買的房子升值了嗎？為期近兩年的限購政策讓“買房會升值”的質疑越來越重。記者走近島城樓市中的買賣雙方，盤點近一年來樓市的眾生相。

　　投資別墅貶值20多萬

　　去年10月份，受限購令的影響，溫泉的別墅項目開始加大了促銷折扣。家住市北區的常立(化名)認為這是一個絕好的投資時機，于是以 9.6折的優惠買下了一套別墅。當時的首付款是178萬元，按照當時的約定，余下的房款分兩次還清。但出乎預料的是，2012年限購令繼續執行，這家別墅項目的優惠幅度繼續加大，讓他產生資產貶值的擔憂，再加上今年還款壓力加重，常立在支付一筆不菲的違約金后，把別墅退掉了。粗略算來，20多萬元的資金打了水漂。“聽說房子退掉后，開發商又以 8.5折的優惠賣了出去。”常立說。

　　不少開發商債務纏身

　　“今年下半年以來，新房的存量一度徘徊在 15萬套到16萬套之間，至今還在 15萬套以上，甚至遠遠超過了北、上、廣、深等一線城市。”樓市分析人士張百忍說，可以說，從去年開始，開發商就一直面臨著去庫存的難題，這個問題甚至會影響到2013年的開局。

　　“限購期間，許多存量同質化競爭的區域陷入銷售困境，不少開發企業受困債務危機。”市南區一家地產營銷機構的劉經理說。11月22日，山東省高級人民法院在人民法院訴訟資產網發布公告，受山東省高級人民法院委托，將于12月12日9時公開拍賣位于青島市市南區燕兒島路8、10號房產，拍賣涉及到大型樓體中的96套公寓以及1～5層商業房產及配套的地下商場和車庫。“這個高端項目因為沒有及時償還中融信托的債務，資不抵債才引發了債務糾紛。”劉經理說。

　　明年咋樣依舊難預料

　　在蔓延全國的地產調控大形勢下，仍有不少專家認為未來房價仍然會平穩上漲。“從需求來看，近兩年的調控已經使得需求被有效抑制，改善性需求和投資需求未來會釋放。”青島世聯怡高公司總經理陳耀華說。而葉檀也曾表示，目前創新經濟還未形成增長力與凝聚力，因此政府收益還得依賴于房地產，房價一定會漲。

　　但調控至今，看跌的聲音依舊呼聲強烈。“近兩年來，全國樓市進入深度調控期，限購、限貸的作用非常明顯。”張百忍說，交易量萎縮的同時，島城樓市庫存卻突破15萬套風險線，“在這個背景下，手里有大批房子等著賣的開發商，敢在明年逆市漲價嗎？”

　　■外地行情

　　溫州房價每平米暴跌2萬元

　　國土資源部公布的城市地價監測數據顯示，第三季度，溫州住宅地價同比下降18.03%，一些樓盤從五六萬一平米跌倒現在的3萬元一平米，是全國樓盤降價幅度最大的城市。當初領漲全國的溫州樓市，如今正在領跌全國。

　　近日，記者看到，萬科龍灣花園的巨幅廣告懸掛在溫州機場的出口。每一位從機場走出的人抬頭都能看見“每平米1.3萬元低價住萬科”這樣的宣傳。銷售人員介紹，在龍灣花園開盤當天，1.3萬每平米的小戶型便被搶購一空。據了解，萬科獲得龍灣花園地塊的樓板價為每平方米12749元，土地總價約23億元。如果加上各項成本，樓盤每平方米房屋的平均成本超過了兩萬元，萬科目前1.3萬到2萬元的銷售價格顯然處于虧本狀態。溫州大學房地產研究所研究員陳鴻認為，以價換量是目前開發商應對疲軟樓市的主要手段。

　　溫州曾經是國內房價上漲最快的城市之一，如今正在經歷一場寒冬。業內人士估計，溫州房價與2009年、2010年時的最高位相比，下降了大約30%～40%。

　　溫州的香緹半島小區曾一度被認為是溫州樓市“突飛猛進”的風向標，在2009年開盤時，它曾以每平米3萬多的價格創下了當時溫州樓市的價格新高，隨后的一年里香緹半島的房價被爆炒到6萬多。但兩年后的今天，香緹半島的房價縮水將近一半。“前年南區有套房子出過5.2萬元的價，今年都賣2萬多、3萬元左右了。”中介人員說。

　　溫州大學房地產研究所的市場監測數據顯示，2006年到2011年，溫州市區商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，6年當中足足漲了 4.2倍，其中民間資本在溫州樓市中扮演了重要角。2011年，在限購、限貸和房產稅等政策的重拳下，加上后來的民間借貸風波，溫州房價迅速下跌，成交量急劇萎縮。

　　在經歷了猶如過山車般忽上忽下的溫州樓市，如今在溫州，再談買房，曾經一擲千金的溫州人也變得謹慎了許多。溫州樓市的下跌也預示著國內其他地區樓市一個新的發展動向，樓市的理性回歸并非遙不可及。(記者 王愛科)