海南三亞樓市高速發(fā)展期的標(biāo)志性項(xiàng)目鳳凰島

　　海南，這座曾經(jīng)上演“搶房熱潮”，導(dǎo)致價(jià)格瘋漲的國際旅游島，如今正陷入一個(gè)深度的價(jià)格漩渦。

　　近日，有媒體報(bào)道三亞、海口、澄邁、瓊海、陵水、文昌等市縣的多個(gè)樓盤，正在以低價(jià)沖擊市場(chǎng)，部分樓盤甚至以成本價(jià)或“跳水”價(jià)開盤。海南樓市上演價(jià)格血拼的背后，是居高不下的樓市庫存。據(jù)海南克爾瑞信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，自2010年海南獲批國際旅游島以來，海南樓市的發(fā)展十分迅速。未來3至5年，海南包括在售、庫存和準(zhǔn)備開發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量，達(dá)到驚人的1.079億平方米，至少需要10年才能消化。

　　兩年前風(fēng)光無限的海南樓市，是否真陷入了困局？都市快報(bào)、快房網(wǎng)觀察員（）從開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)和購房者出發(fā)，為你多方面求證海南樓市的真實(shí)情況。

　　研究機(jī)構(gòu)：

　　海南現(xiàn)有庫存要賣10年？

　　據(jù)該市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，按照2011年海南全年房地產(chǎn)銷售面積880萬平方米計(jì)算，未來10年內(nèi)，即使不再增加新的項(xiàng)目，這些庫存也難以消化完畢。

　　在庫存消化周期上，大城市和小縣市之間明顯分化。庫存量最少的三亞需要24個(gè)月消化，海口庫存消化周期需要50個(gè)月，文昌需要46個(gè)月，瓊海需要61個(gè)月，最嚴(yán)重的陵水需要101個(gè)月。

　　盡管海南住建廳回應(yīng)，目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際潛在供應(yīng)總量是5000萬平方米，而非市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的過億平方米，但無可置辯的是，海南樓市的供應(yīng)量確實(shí)達(dá)到了驚人的地步。

　　過度開發(fā)帶來的高庫存，正對(duì)海南樓市產(chǎn)生不利的影響。根據(jù)報(bào)道，位于海口西海岸、被認(rèn)為區(qū)域第一大盤的海長流項(xiàng)目，近日以7068元/平方米的起價(jià)開盤，成交均價(jià)不到9000元/平方米，遠(yuǎn)低于西海岸15000-20000元/平方米的主流價(jià)格；1月1日，陵水樂活城市開盤，公寓均價(jià)9800元/平方米，價(jià)格較清水灣區(qū)域的雅居樂清水灣、綠城清水灣等樓盤，每平方米低幾千元不等。

　　“抱團(tuán)取暖，斷臂求存是樓市寒冬下的生存之道，開發(fā)商以價(jià)換量成為必然選擇。”海南某房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這樣的背景下，去庫存化、回籠現(xiàn)金將是海南開發(fā)商很長一段時(shí)間內(nèi)的首要任務(wù)。

　　開發(fā)商：

　　市場(chǎng)開始出現(xiàn)分化現(xiàn)象

　　“現(xiàn)在海南樓市的供應(yīng)量確實(shí)很大，就拿我們項(xiàng)目所在的清水灣區(qū)域來說，一線沿海土地在2012年已經(jīng)全部賣光了。”綠城海南清水灣項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人說，開發(fā)商不斷進(jìn)駐，自然會(huì)加大競(jìng)爭(zhēng)壓力，引起樓市的價(jià)格波動(dòng)。

　　不過，在該營銷負(fù)責(zé)人看來，對(duì)于海南樓盤應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。“海南的供應(yīng)量雖大，但供應(yīng)結(jié)構(gòu)不同，面向中高端市場(chǎng)的旅游地產(chǎn)樓盤和面向中低端市場(chǎng)的剛需改善型樓盤，是不一樣的。”該負(fù)責(zé)人說，目前的降價(jià)樓盤，主要集中在非一線海景的中低端樓盤，而多數(shù)占據(jù)一線沿海位置、擁有稀缺資源的樓盤，由于面向全國性市場(chǎng)，目前并沒有過度反應(yīng)。

　　該營銷負(fù)責(zé)人的觀點(diǎn)，得到了國內(nèi)某大型上市房企海南公司負(fù)責(zé)人的認(rèn)同。他認(rèn)為，由于巨大的供應(yīng)量和結(jié)構(gòu)分化，未來海南樓市將無法擺脫價(jià)格戰(zhàn)，尤其是介于高端旅游地產(chǎn)和剛需產(chǎn)品之間的產(chǎn)品，多位于海南二三線市縣，那里將會(huì)成為價(jià)格戰(zhàn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　在博鰲開發(fā)有郡原·長灘雨林項(xiàng)目的海南郡原置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)馬東說，海南樓市跟全國樓市一樣，也是隨行就市的，市場(chǎng)不好，調(diào)整價(jià)格那是再正常不過的事情。

　　中介機(jī)構(gòu)：

　　兩年時(shí)間海口房?jī)r(jià)一路下滑

　　“2011年，剛到海口工作的時(shí)候，西海岸主流房?jī)r(jià)在15000元/平方米以上；到了2012年，主流房?jī)r(jià)在12000元/平方米以上；現(xiàn)在，房?jī)r(jià)最低的只有7000多元/平方米了。”海南中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部付澤龍說，海南樓市正在遭遇過度開發(fā)所帶來的陣痛。

　　2011年房?jī)r(jià)高企時(shí)，海南獲批國際旅游島不久，限購限貸的樓市調(diào)控政策也沒有出臺(tái)，開發(fā)商瘋狂涌入，一切都顯得很美好；到了2012年初，隨著樓市調(diào)控政策的實(shí)施以及供應(yīng)量的涌現(xiàn)，樓市已經(jīng)開始感受到競(jìng)爭(zhēng)的壓力；到了2012年末，過度發(fā)展的不利面，已經(jīng)不斷顯現(xiàn)出來。

　　在付澤龍看來，海南樓市進(jìn)行價(jià)格調(diào)整已無法避免。現(xiàn)階段的樓盤，想要獲得比較好的成績(jī)，就必須在價(jià)格上做出讓步。“海南有個(gè)樓盤，在去年初以12000元/平方米的價(jià)格開盤時(shí)，賣得相當(dāng)不錯(cuò)。但到后期價(jià)格漲上來后，就賣不動(dòng)了。現(xiàn)在價(jià)格調(diào)整了下來，又賣得動(dòng)了。”付澤龍認(rèn)為，經(jīng)過市場(chǎng)多年的調(diào)控，現(xiàn)在的購房者正變得越來越理性，已經(jīng)不會(huì)像2010年時(shí)那樣一窩蜂買房了。

　　付澤龍最后分析說，現(xiàn)在的海南樓盤大致可以分為三個(gè)梯隊(duì)：第一梯隊(duì)是資源稀缺型樓盤，價(jià)格比較堅(jiān)挺；第二梯隊(duì)是價(jià)格調(diào)整、推廣力度大的樓盤，這些樓盤普遍賣得不錯(cuò)；第三個(gè)梯隊(duì)，是那些既沒有好資源，又不肯在價(jià)格上讓步的樓盤，這類樓盤的銷售基本處于停滯狀態(tài)。

　　購房者：

　　到處都是房子 價(jià)格肯定得降

　　“一直都有在海南買套海景房度假的想法，只是這兩年海南樓市的動(dòng)靜太大，一直沒有找到好機(jī)會(huì)出手。”浙江金華的陳女士說，為了在海南買套房子，這兩年前前后后跑了海南不下10次。

　　陳女士說，自己不喜歡把房子買在三亞和海口這些喧囂的大城市，而是喜歡在一些沿海縣市，找一個(gè)比較安靜的環(huán)境。所以，到海南看房，陳女士主要把目光鎖定在文昌、瓊海、博鰲這些海濱城鎮(zhèn)。

　　從2010年就開始到海南看房的陳女士，對(duì)海南房?jī)r(jià)最大的感受就是一路上漲。沒能趕在國際旅游島規(guī)劃出臺(tái)前買房，陳女士一度十分后悔。不過，最近一次海南之行，讓陳女士再次燃起了買房信心。

　　去年底，陳女士再次踏上了海南這片熟悉的土地，她先后去了博鰲和瓊海。在陳女士看來，博鰲樓盤的價(jià)格還比較堅(jiān)挺，可能主要是這些樓盤都是一線海景樓盤的緣故。但在瓊海，成片成片的房子，著實(shí)驚到了陳女士。“上一次來的時(shí)候，這里還比較空曠，沒想到幾個(gè)月時(shí)間，這里就蓋起了這么多房子。”陳女士認(rèn)為，這座城市簡(jiǎn)直是水泥塊堆起來的，這么多房子誰來買，房?jī)r(jià)肯定得接著降。于是，陳女士決定再等等。

　　這幾天傳來海南不少樓盤正在降價(jià)的消息，陳女士說，再觀察一段時(shí)間，如果價(jià)格合適，就準(zhǔn)備出手了。

　　分析

　　現(xiàn)在海南買套房投資合算么？

　　海南樓市是“外來型”樓市，島外旅游、度假、養(yǎng)老等需求占據(jù)了絕大部分。來自海南省房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，2006年、2007年和2008年，海口島外購房者比例平均達(dá)45%，三亞的比例更高達(dá)75%，其中，來自東北地區(qū)的購房者占28%，華北地區(qū)和華東地區(qū)均占18%，華南地區(qū)和西北地區(qū)均占14%，西南地區(qū)占7%。

　　與島外買房相對(duì)應(yīng)，這些業(yè)主對(duì)房產(chǎn)的使用呈現(xiàn)出極強(qiáng)的候鳥特征。根據(jù)克爾瑞在2011年底做的一次大規(guī)模調(diào)查，海南省在此前3年內(nèi)交付入住的住宅，一年內(nèi)平均使用時(shí)間為一個(gè)半月。也就是說，絕大部分島外買房客，都是冬來春去的“候鳥”。

　　過去花十萬、二十萬就可以在海南供房，現(xiàn)在通常要花一二百萬才能買到，買套海南的房子合算么？

　　對(duì)于那些對(duì)度假休閑有強(qiáng)烈偏好的購房者來說，買套海景房，投資價(jià)值顯然在其次，也就不存在所謂的合算與否問題。而對(duì)于一心投資旅游地產(chǎn)的購房者來說，想要在海南買房獲利，現(xiàn)在似乎并不是一個(gè)好時(shí)機(jī)。買一套一年都住不了幾天的房子投資，如果沒人打理，旅游地產(chǎn)將會(huì)貶值。更為重要的是，在天量供應(yīng)的壓迫下，海南樓市趨于下行的態(tài)勢(shì)似乎已無法避免。（記者 張康康）