????目前，我市2012年第二批首批經限房申購已進入選房階段。本次經限房申購登記一個鮮明的特點就是“冷熱不均”——經適房1402套房源收到申請5297戶，比例最高的項目20戶搶一套房子。而限價房的結果很尷尬，位于城陽白沙灣片區的1848套房源僅收到申請143戶。

????原因何在？調查采訪這個問題不僅對盡快賣掉這兩千套限價房，而且對今后該區域建設數千套限價房銷售也有重要意義。

????市內三

區可利用土地匱乏，未來一段時間，限價房建設地點仍將集中在城陽區。一邊是建好了銷售不暢的限價房，一邊是為解決中等收入家庭住房而不得不同址建設限價房，這似乎成了一個悖論。

????限價房項目冷冷清清

????2012年12月15日，該年度第二批經限房申購過程中唯一的一個周六，記者從福州路寧夏路交叉口出發，驅車20多公里歷時40多分鐘來到位于白沙灣片區兩個限價房項目——正商·藍海港灣和天一·金色海灣。它們均于2011年7月開工建設，本次申購分別提供房源408套和1440套。

????記者注意到，這兩處項目地理位置還算理想，距白沙河兩三公里，周邊有多個高端房地產項目。由于項目正在施工，小范圍環境不佳，塵土飛揚，載重車輛川流不息。項目提供的房源多是多層建筑，面積65—87平方米，板式結構，毛坯，戶型分為兩室一廳、兩室兩廳和三室兩廳，總價30—50萬。

????盡管是周末，兩個售樓處的看房者并不多。由于安排了看房車，天一·金色海灣人氣還稍微旺一些。掛在售樓處四墻的戶型圖最先引起看房者議論。“戶型真不錯，到底是多層，出房（率）就是高”，拖家帶口的徐先生自言自語。他告訴記者，盡管是限價房，該項目戶型設計一點不打折扣，不論大小，都很實用，就說65平方米的套二廳戶型，主臥、次臥和客廳面積分別為16平方米、8平方米和17平方米，很不錯了，比起某些經適房項目，全是65平方米的套一廳設計用心多了。

????盡管對戶型很滿意，徐先生卻并不打算申購，原因就在交通上。兩個項目周邊交通設施匱乏，公交車僅有913路、919路和121路。其中，913路、919路均在城陽區內行駛，只有121路向南行駛至滄口公園。“我在南京路上班，住在這個地方，每天上下班太麻煩了，時間上、精力上都住不起啊。”

????交通困境成了售樓處亟須破解的難題。市規劃局一副局長去年11月底在青島政務網在線訪談透露的 “白沙灣公交站場初步擬定于雙元路西白沙灣保障房項目以東，計劃2013年春季開工建設”的信息成了“解讀良藥”，不僅置業顧問逢人就說，售樓處還特意把媒體發布此事的新聞稿做成一米多高的展板掛在室內柱子上，以顯示此事的權威性。

????相比交通不便，生活配套上的缺失更讓人望而卻步。“沒有大醫院、沒有熟悉的學校、沒有成熟的超市。”采訪中，幾乎所有的看房者都向記者表明了這一點。盡管大家都知道這些問題會逐步解決，但這些中等收入家庭卻不敢輕易為預期買單。畢竟，對他們而言，買限價房的機會只有一次。

????房價缺乏競爭力

????本次白沙灣片區保障房銷售起價是每平方米4600多元，均價每平方米5050元。而距離最近的三個地產項目面積在100平方米上下的小高層板樓均價分別為5800元/平方米、6500元/平方米和6300元/平方米，三者平均單價為6200元。比較而言，限價房銷售均價比市場價格低了19.167%，符合我市關于限價房較周邊普通商品房低20%左右的要求。事實上，這一價格在2011年7月開工前就確定，不論市場變化如何都將保持不變。城陽區房地產管理處一負責人當時曾表示，白沙灣保障性住房以限價房和公租房為主，限價房價格在土地出讓之際，已評估制定出來，較周邊普通商品房價格低約20%，即標準之內的每平方米5050元，標準之外為6313元。

????這樣的價格難以讓經過層層審查的手持限價房購買資格證者滿意。何先生給記者算了一筆賬，單從均價上對比，在售限價房確實比周邊商品房便宜兩成左右，但周邊商品房都是品牌開發商的大盤，無論是戶型設計還是景觀配套都有較高水準。“這樣的房子比一般開發商貴10%一點問題沒有，而我買的限價房不僅條件沒法比，以后賣二手房還有很多限制，僅僅便宜20%你說我是賺還是虧？”

????“2011年房地產市場調控以來，島城樓市價格戰率先在白沙灣片區打響，幾個精品項目紛紛降價，限價房為何不行？”

????帶著何先生的疑問，記者查閱了有關資料。按照有關公開報道，天一·金色海灣地塊出讓金為每畝85萬元，相當于周邊普通商品房項目的三分之二，土地總成本2.4億元，約占成本的20%，稅占7%—8%，貸款利息約占10%，管理費約1%，包括水、電、氣、暖、管網、綠化，以及主體工程建設，每平方米成本3000元以上，約占成本的60%。按照政府給出的基準價和標準價，以建成后能順利銷售完畢為準，每年凈利潤約3%。

????周邊品牌開發商的成本又是如何？島城房地產一觀察人士告訴記者，一般來講，精品大盤的毛坯房與限價房在建安、財務、稅收上的成本相差不大。但在土地上，大盤由于拿地時間早，面積大，價格要便宜得多，甚至只有現市場價的1/3，這就比限價房有了優勢。銷售時間上大盤也占有便宜，分批開發，價格隨行就市，市場好的時候多賺錢，市場差時少賺錢。

????“前幾年市場不錯，開發商也積聚了降價的資本，所以近一年來動作頻頻”，該分析人士表示，限價房顯然趕錯了時間，在一個價格谷點入市，優勢顯得很小，但從成本分配來看，企業自身降價空間也很有限。

????把交通和配套做在前面

????針對白沙灣限價房銷售難，島城樓市分析人士龍江認為，從交通和配套入手解決最為現實。交通上，應開通從白沙灣片區到市區的快速公交。如此，限價房居民就可快捷地往返工作地和居住地。事實上，早在環灣大道通車之初，我市就開通了761路快速公交。只不過該路線目前只能輻射到白沙河以南片區，對于地處白沙河以北的限價房區域鞭長莫及。目前看，很有必要開通白沙河以北至城市核心區的快速公交。“最好是城市北部區域立體建設快速公交，不但向南、還要向東、向西、向北，全面覆蓋，讓居住在北部城區的市民能夠盡量快速到達城市大節點區域，路上時間短了，人心距離就近了。”

????在配套上，龍江認為，需要新建擴建包括醫院、學校、商超在內的一系列設施，用好的配套給購房者安定的感覺。“這些工作需要做在前面，不能只停留在規劃上，要提前建設，最好讓購房者一入住就能盡享其利，只有這樣，才能最好地拉動房屋銷售”。

????天一集團一高管也持同樣看法，但他更看重商業配套。在白沙河北岸，雙元路以西有大片區域，規劃布局了科技商務區、文化創意園等，卻沒有大的商業配套。“區域商業配套都要靠各地產項目自己搞，效果遠不如獨立的商業設施好”，該高管表示，最好能上一個大的商業配套設施，囊括衣食住行，提高生活舒適度，集聚人氣。

????要徹底改變白沙灣限價房銷售困局，最根本的辦法還是促進市區南北平衡發展。看房者之所以認為白沙灣限價房位置不好、交通不便，除了該區域確有的一些瑕疵外，還有一種地域偏見，以市南市北眼光看，覺得到城陽區住限價房是“出城”，心有不甘。

????事實上，在全域統籌、三城聯動大背景下，城陽區作為我市中北部的重要組成部分，發展前景大好。之前我市經適房配售中，也曾出現位于李滄區的房子“滯銷”情況，可是一年多過去了，這些經適房暢銷了起來，這與李滄區基礎設施不斷完善，申購者觀念轉變有著密切聯系。如果區域經濟社會發展進一步平衡，南北部能提供相近的公共服務，市民不用再被現有的 “城內”“城外”觀念束縛住腦袋，白沙灣限價房自然就熱銷了。