????近期，隨著樓市成交量大幅上升，青島新房市場存量房開始呈現下降勢頭。早在上個月19日，統計顯示，全市新建住宅存量為109109套，然而，在市場供應持續供給的情況下，截至記者發稿前，新建住宅的存量已降至105028套，半個月存量下降了4081套。記者采訪了解到，伴隨著開發商以價換量的密集促銷潮，加上剛性需求購房者由觀望變出手的轉變，商品房市場開始已進入存量消化階段。

????市場存量顯著下降

????上月19日，青島網上房地產統計的全市新建住宅存量為109109套，存量面積達1191.78萬平方米。若是加上辦公、商業等物業存量，整個樓市的新房存量高達148397套。時至今日，在市場新盤持續供應的情況下，住宅存量從109109套直降至105028套，20天消化存量超過4000套住宅。

????另據統計數據顯示，7月青島新房的成交量為10379套，自樓市調控以來首度突破萬套大關，并創下調控后月成交的最高紀錄，新房成交總量與新建住宅成交量雙雙環比上漲了近四成，樓市的熱鬧紅火仿佛一夜間回到了2010年房地產市場最火爆的時候。而相比今年上半年，每月萬套的成交量使新房存量大幅下降，庫存去化明顯加快。

 ???北部板塊勁頭十足

????從近期銷售數據可以看到，位于青島北部板塊的城陽、李滄、即墨表現可圈可點，銷售勢頭一片火熱。上個月，這三個區域分別以1635套、1337套、1249套位列成交榜首的前三甲。

????據悉，這些板塊的熱銷，跟開發商以價換量的銷售策略不無關系。記者采訪了解到，早在今年4月，島城樓開始被“打折”、“促銷”、“團購”的關詞所包圍，從試探性的打折優惠，到金白銀讓利以價換量、謀求突圍。價換量的銷售策略更是在北部樓市范圍實施開來，開發商也終于迎來今的好收成。“上半年幾個賣得好的盤都是‘以價換量’的結果，現在北樓市依然存量大于需求，在政策沒根本性放寬的前提下，‘以價換量‘開發商回籠資金的唯一出路。”業內士表示。

????對于即將到來的金九銀十，開發為進一步促進銷售，以價換量的銷售略還會繼續推進，北部區域作為島城低價開需的聚集地，在新房集中面市策略影響下，北部樓市發展后勁十足。

????去庫存仍為市場主題

????在此番緊鑼密鼓的樓市促銷戰市 成交量呈現回暖勢頭明顯，反觀樓市存鍵 量，仍有超過10萬套商品住宅待售，整真體市場的庫存壓力依然存在。據青島以 網上房地產統計數據顯示，目前住宅存大 量超過萬套以上的區域主要分布在黃如島、城陽、膠州、即墨、膠南五個板塊，其樓 中，膠南與黃島分別以16844套、15498部 套位居存量榜前列，兩板塊住宅存量面有積超過300萬平方米，占全市住宅庫存是 總量的三成以上。人 “從目前的情況看，雖有針對剛性

????需求適度微調政策，刺激了一部分需商 求，但只要限購不放松，差異化信貸沒策 有改變，整體市場還要依托以價換量消剛化庫存。”采訪中，業內人士紛紛表示，盤 在新盤供給不斷加快、庫存量持續居高的大形勢下下，房地產企業肯定會加大營銷力度，消化存貨將是2012年絕大多數房地產企業的年度主題。(記者 李雯中)