????去年6月30日，隨著青島膠州灣隧道和大橋的正式通車，“大青島”拉開序幕，青島樓市也隨之步入“橋隧時代”，包括開發區和膠南在內的西海岸樓市成為了青島樓市中最具活力的板塊。但隨著橋隧的利好漸漸被消磨以及隨之而來的樓市調控，西海岸新房庫存量居高不下。昨日，隧道通行費下降的消息正式發布，這一利好將給西海岸樓市帶來什么樣的影響，記者就此展開了采訪。

????新房庫存位居全市前列

????天塹

變通途，青黃首相接。隨著橋隧順利通車，西海岸區域一度成為置業新興板塊，房價也從三五年前的每平方米三四千元漲到一萬多元，部分一線看海豪宅甚至突破每平方米2萬元大關。此外伴隨著西海岸經濟新區規劃的通過，西海岸在青島發展中的位置也越來越重要，保利、萬科、中海及本土海爾、海信等地產大牌紛紛進駐，讓西海岸再次成為焦點。但隨著樓市調控政策日益深入，西海岸的房地產市場開始有些底氣不足，庫存壓力空前巨大。

????昨日記者登錄青島市房地產交易中心官方網站看到，截止到昨日下午6時，青島的新房總庫存量高達161132套，可售樓盤數達1440個。其中膠南、黃島等區域的庫存量高達1萬多套，分別是膠南16944套、黃島15999套、城陽13495套、即墨11206套，從中可以看出整個西海岸的新房庫存量已經超過35000套，占全市的五分之一還多。且膠南、黃島在七區五市的樓市存量中分別位居第一和第二位，可售樓盤均在200個左右，并且同質化現象非常嚴重。

????在巨大的存量房壓力下，降價已經成為目前西海岸特別是開發區樓市最強勁的聲音。特別是傳統的剛需樓盤板塊降價最為明顯，如秀蘭·禧悅山推出高層房源均價6000元/平方米，掀起開發區降價的大幕，此后，青橙時代、萊茵小鎮也紛紛跟進，剛需市場回歸理性。

????短期內成交量有望增加

????那么在此現狀下，隧道通行費的降低是否能提振西海岸房地產市場，改變其較為低迷的現狀呢？開發商、購房者對此又是如何看呢？

????開發區一高端豪宅銷售負責人說：“作為豪宅的客戶群體，三五十元的通車費對他們而言不是多么大的經濟負擔，但此次新政傳遞的信號會讓他們更加敏感。”這名負責人分析認為，這一重要舉措將會把隧道給西海岸帶來的影響提高到新的高度，預示著今后住在西海岸、工作在東部的生活模式不再是一種負擔，市民可以一邊以相對較低的居住成本自由享受西海岸的親海生活，一邊打拼于市南區的繁華區域，而且西海岸新區的規劃、隧道通行費用的降低將會帶來西海岸經濟的騰飛，在未來的幾年內將會引導更多產業向西海岸戰略轉移。位于青島市區與西海岸新區連接咽喉位置、擁有青島最佳海邊資源的鳳凰島也將會逐漸成為青島市新的經濟、文化和生活樞紐，整個地區價值將會得到提升，在這片區域里占據最核心資源、獨占性資源和不可復制性資源的項目將成為區域價值的引爆點。

????“眼下西海岸樓市確實不太理想，隧道調低通行費帶來的刺激有限，但這給了部分購房群體一個出手的理由，尤其是在開發商不斷降價促銷之下。另外開發商也必將拿此次新政做文章，炒作、搞促銷，所以短期內應該是會帶動西海岸的成交量。”太平洋房屋山東總部總經理林憲周指出。

????交通利好對樓市刺激有限

????本土一知名地產商銷售負責人王先生聽聞隧道新政后則表現得較為平靜，在他看來，隧道調低通行費僅僅是一次交通上的升級，對房地產發展肯定是個利好，但決定某個區域房產的價值，僅靠交通是不夠的，還需要教育、衛生、購物等各方面配套的完善，資源的集中程度決定一個區域的地價及房價。“從我們項目的購房群體來看，常年居住、工作在黃島的人占了一半以上，還有一部分外地客戶，真正老青島過來買房的不多，占比不到10%，后兩種客戶群體購房大多不是用來居住，主要還是長線投資。所以這次調低隧道通行費短期內很難看出它帶來的變化，我們眼下也不會因此對銷售策略進行調整。”王先生說，但從長期看，對開發區地產的利好是顯而易見的。

????“兩三年前房地產市場高漲時，大量開發商在西海岸拿地，經過兩年的建設周期，開始陸續上市交易，但正好趕上了國家限購令調控，市場跌入低谷，房子很不好賣，這直接導致了西海岸新房庫存量居高不下，在這種局面下隧道有限地調低通行費，并不能解渴。”科威國際不動產青島區域總經理孫杰分析指出，就像當年青銀高速收費從10元降低到5元，并未對北部樓市帶來根本的變化。“市場講究供需平衡，供遠遠大于求的情況下，僅靠一個交通利好是不夠的。因為橋隧的利好在沒通車前的那幾年已經提前透支了。”

????購房者希望完善配套設施

????已在開發區投資買房的青島市民郭先生說：“剛買房時我根本沒想過去開發區住，但這次通行費調低了，我開始考慮是不是可以過去住，不過真要決定去住與否，我還要再想想孩子怎么上學、老人生病上哪兒看病的問題。”郭先生算了一筆賬，這次調低通行費，尤其是使用ETC通行只要16元，比以前劃算多了，每天往返一次是32元，一年下來通行費約1萬元，10年約10萬元錢，而他在開發區買的房子與市南同檔次房子相比便宜了5000元/平方米，按照100平方米計算，相當于便宜了50萬元，這夠50年的隧道通行費，但郭先生還是沒能拿定主意是否要去開發區住那套綠化很好的花園洋房，因為周邊除了綠化及海景，還啥都沒有。

????西海岸自駕游今后會更火

????橋隧正式通車后，青島野生動物世界總經理齊曉新打心底里高興，通車一年來景區游客量增長了35%，而昨日聽聞隧道調低通行費，她更是喜上眉梢。昨日記者采訪了解到，此次新政對青黃兩地的旅游將發揮重要的帶動作用，尤其是自駕游市場將進一步激活。

????橋隧開通后旅游“節節高”

????來自黃島旅游局的統計數據顯示，橋隧通車后，黃島旅游迎來了前所未有的發展機遇，各景區人流激增，拉動了旅游消費。據統計，橋隧開通首月，黃島接待游客260萬人次，游客量和旅游收入增長均翻倍，達到118%和100%，最高峰時周末兩天金沙灘接待游客達到20萬人次，主要星級飯店平均客房出租率達到80%。2011年下半年，全區接待游客同比上年增長90%以上，幾乎翻了一番，市區和周邊游客明顯增多。去年全年全區接待國內外游客突破1000萬大關，達到1002萬人次，實現旅游收入54.9億元，同比分別增長65%和63%。在一個個創新高的數字背后，是西海岸各主要景區與青島市區景區及各大旅行社的緊密對接，是游客對西海岸旅游日益增強的信心。如野生動物世界與青島奧帆中心推出了“橋隧一票通”，而市區不少旅行社也開始把黃島的景點作為今年的新產品串進了青島游的線路，把原來的青島兩日游改為三日游，推出了“橋隧體驗黃島一日游”。

????降價進一步激發自駕游

????“這一年的變化是看得到摸得著的，不僅游客量上去了，而且我們的二期擴建工程也正式開工，迎接未來游客量的激增。”齊曉新說，僅今年1-10月份景區游客量就突破了38萬人次，同比大幅增長。其中自駕游占了六成多，她預計此次降低通行費自駕游將進一步增長，將成為未來一個很大的趨勢。就拿剛剛過去的“十一”黃金周來說，黃金周期間按照國家規定，隧道免收通行費，極大刺激了人們出行的欲望，光青島森林野生動物世界就納客5萬余人次，其中10月4日接待游客突破8000人次，創開園9年來單日接待量之最。金沙灘接待游客突破60萬人次，日均接待游客7.7萬人次，10月3日、4日游客數均突破11萬人次，日均接待游客同比增長45.8%。海都大酒店、凱賓斯基酒店、藍海金港、多元錦江等高星級酒店客房出租率達到95%，一房難求。“從黃金周期間人們暴漲的出游熱情就可以看得出，隧道通行費的調低甚至免費將給旅游帶來直接的利好。”

????青島國際旅游集散中心總經理劉增平也表示這一交通利好對旅游是個極大的拉動。橋隧通車一年多來，集散中心開通了多條前往珠山國家森林公園、青島野生動物世界、膠南瑯琊臺、日照五蓮山等景區的直通車，取得了不錯的旅游效益。“市民對西海岸的出游熱情以前是被壓抑住了，而有了橋隧，直接給激發出來了。現在隧道通行費調低，將進一步激發自駕游市場，我們也將適時推出自駕游線路，滿足人們自駕游需求。”劉增平說。（記者 孫靜芳）