10月29日下午，第三屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會在北京召開。巴曙松、滕泰(財苑)、任志強(qiáng)、劉曉光、張民耕、王啟富、張春華等金融精英、地產(chǎn)領(lǐng)袖齊聚一堂，共話變局下中國地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新模式。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)對明年3月房價暴漲一說進(jìn)行全面論證。

　　據(jù)媒體報道，任志強(qiáng)指出，限購令從三方面促進(jìn)房價暴漲，首先，限制了新增土地供應(yīng)，導(dǎo)致了2011年以來出現(xiàn)歷史上第三次土地負(fù)增長，舊土地供應(yīng)庫存明年3月終止，新增

土地供應(yīng)為負(fù)增長，自從98年房改后，每次土地供應(yīng)負(fù)增長之后房價都會暴漲；其次，限購令限制了市場上二手房供應(yīng)，從而加大房價暴漲幅度。因為2007年、2009年房價暴漲時，市場都有較充分的二手房供應(yīng)，釋放房價上漲壓力。這次不同由于限購令，靠增加二手房供應(yīng)滿足市場需求的路子也被堵上。

　　限購令限制買第二套房、第三套房，直接導(dǎo)致二手房持有者不會拿出多余的二手房出售。導(dǎo)致市場上開發(fā)商新房及二手房存量同時出現(xiàn)不足，最后，最關(guān)鍵的問題是，限購令并未限制住購房需求，2012年新房銷售額與以往相差無幾，因此2012年3月，舊土地供應(yīng)庫存建的新房終止時，供需矛盾加劇，必導(dǎo)致房價暴漲。

　　房價暴漲理由之一：土地負(fù)增長之后房價必然暴漲

　　嚴(yán)格來說從1998年我國實施房改以來，土地負(fù)增長發(fā)生過三次。

　　按統(tǒng)計數(shù)字算，1998年2003年年均房價增長率是3.5%，1998年23號文件實行房改，同期人均收入增長是9.5%，即收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房價增長。1999年，上海市為鼓勵大家買商品房，施行買房減免個人所得稅的政策，一直到2003年6月份才征收。上述情況都證明在2003年之前看不到天價地，因為沒有招拍掛，也看不到房價暴漲的情況。2003年下達(dá)的“8.31文件”之前，按月計算，土地平均增長率是40%。那之前沒有出現(xiàn)過房價高漲的情況。

　　2003年“8.31政策”來源是18億畝紅線，土地轉(zhuǎn)讓實行招拍掛之后，土地供應(yīng)量迅速下降，約連續(xù)14個月低于5%的低增長。于是在2007年就出現(xiàn)房價暴漲。

　　在2006年以前房價上漲和收入增長基本持平，所以不存在房價過高問題。但2007年以后大量的天價地和天價房出現(xiàn)，甚至有“面粉貴于面包”的現(xiàn)象，這是第一次土地供應(yīng)負(fù)增長之后帶來的反應(yīng)。

　　第二次土地負(fù)增長來自于2007年11月份的“兩房”。“兩房”之后，2008年出現(xiàn)了一些特殊政策，比如連續(xù)加息、收緊準(zhǔn)備金率。防止通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)過熱，在2008年6月份以后出現(xiàn)了土地供應(yīng)負(fù)增長，一直延續(xù)到2009年的12月份。這段時間的土地負(fù)增長的結(jié)果是，2009年開始出現(xiàn)房價上升，但增長最快的是2010年，房價上漲了26%。

　　第三次土地負(fù)增長2011年下半年啟動，由于限購令等一系列政策，2011年之后土地供應(yīng)開始出現(xiàn)下滑。今年的土地負(fù)增長比去年還嚴(yán)重，因為土地去年上半年還是增長的，下半年以后才是負(fù)增長的，今年全年都是負(fù)增長的。

　　今年第一、二季度負(fù)增長幅度都很大，三季度雖然有所回升，但二季度約是負(fù)增長26%，無法彌補(bǔ)。明年拿什么土地去保證供給呢？

　　2011年的土地開始下降，到2012年整體下降，這等于是第三次土地負(fù)增長的過程。“既然前兩次都出現(xiàn)的土地負(fù)增長之后的房價暴漲，那是不是這次也會出現(xiàn)？因為供求關(guān)系是平衡的，除非需求下降了。但現(xiàn)在看來需求沒有下降的可能性。”任志強(qiáng)言下之意，當(dāng)然暴漲。

　　房價暴漲理由之二：限購令未限住需求。 供需矛盾導(dǎo)致房價暴漲

　　按購房需求計算，2015年及之后這段時間都是高峰。2015年是全國23歲適婚年齡的最高峰，高到2400萬對，即使他/她當(dāng)年不結(jié)婚，第二年、第三年或者28歲才結(jié)婚，2015年后這段時間都是高峰，換句話說，家庭分戶和結(jié)婚生孩子這個階段是住房需求最集中和最大的一段時間。現(xiàn)在還沒到，2015年才是住房需求高峰，后續(xù)的需求仍然是有的。

　　如果從2012年發(fā)生需求的消耗量來看，盡管有40多個城市的限購政策，但銷售沒有出現(xiàn)大幅度下滑，相比年初的負(fù)增長20%，到目前已回升至4%的負(fù)增長。也就是說，三季度以后的銷售增長基本把原來掉下來的20%的窟窿補(bǔ)平了。根據(jù)以往經(jīng)驗，四季度通常是增長，09、10、11年四季度的增長率都超過15%。總體來看，2012年需求并沒有因為限購政策而下滑，但供給卻無增長。即需求增長的時候，把原有的供給已消耗掉。

　　任志強(qiáng)強(qiáng)調(diào)明年3月份這個節(jié)點。“因為2010年住房需求是歷史最高點，所以2011年有土地供應(yīng)，2012年還是有供應(yīng)，2011年的供應(yīng)量既在2011年保留了一部分，也在2012年保留了一部分，但是舊的土地供應(yīng)在明年3月份就終止了。而新的土地供應(yīng)是下降的，所以供給和需求之間的矛盾就會加劇。”

　　房價暴漲理由之三：北京、上海商品房庫存量已經(jīng)少于六個月，若降至三個月將引發(fā)恐慌

　　任志強(qiáng)指出“但是不要以為沒有庫存了才叫供求關(guān)系惡化，通常一個城市里維持三個月以下的銷售量時就是惡化；維持六個月是基本平衡；少于六個月就開始危險了。”

　　北京、上海這些城市已經(jīng)開始少于六個月庫存量了。詳細(xì)來說，在一個城市，東南西北各方位都有需求，六個月的時候基本可以滿足，選東邊的房子就有東邊的房子，想選西邊的房子就有西邊的房子，選南邊、選北邊都行。所以，只要這個城市供應(yīng)量只有三個月左右的時候就已經(jīng)出現(xiàn)恐慌了。因為當(dāng)只能滿足一部分需求的時候，可能想買東邊房子的人買不到東邊房子，只能買西邊房子。他會從東往西邊跑，這時候就會發(fā)生恐慌，西邊的人看怎么東邊的人都跑我這兒買房子了？這個傳遞從來都是這樣。。如果你只有三個月的時候就可能出現(xiàn)這種現(xiàn)象，想選東邊的時候沒東邊的房子，當(dāng)東邊有一套房子今天選完了明天沒了，被別人買走了，這時候就出現(xiàn)恐慌了。所以，只要供求量小于六個月的時候，基本上供求關(guān)系不平衡。因為在六個月之內(nèi)是生產(chǎn)不出來房子的。

　　而且，現(xiàn)在的房子通常預(yù)售，不能當(dāng)時、當(dāng)年交房。這個預(yù)售就等于把可預(yù)售的房子基本消化掉了，所以也會形成恐慌。

　　房價暴漲理由之四：限購令堵住二手房補(bǔ)充市場供應(yīng)的路

　　在房價高漲的時候二手房可補(bǔ)充市場需求，希望擁有第二套或第三套新房的人，當(dāng)市場供求關(guān)系不平衡的時候，會拿出多余的二手房出售。任志強(qiáng)指出，如果沒有這部分二手房補(bǔ)充，房價會增長20%，有二手房補(bǔ)充的話房價可能就增長10%。

　　但這種狀況只存在于理想，現(xiàn)實中我們看到，限購城市不準(zhǔn)買第二套或者第三套房。打個比方，當(dāng)國家糧食豐收的時候要儲備一部分糧食。但市場限購第二套住房的政策會把儲存的量沖掉了。

　　前期的供應(yīng)是土地和新開工面積是指開發(fā)商手里有沒有存量，后期二手房交易量是指二手房有沒有存量。這就是為什么在研究市場的時候，先要講一手房，同時要講二手房。二手房的交易量告訴我們，第二套擁有住宅和第三套擁有住宅交換了，當(dāng)這個交易量很大的時候就把余量交換掉了，我沒有存量了，你也沒有存量了。因此，當(dāng)兩者存量都沒有了，明年3月份以后出現(xiàn)的可能性就是房價會被限購政策而導(dǎo)致不得不上升。因為限購政策導(dǎo)致的是開工下降、土地購置下降以及投資下降，目前，這三個數(shù)字都已得到證明，半年過去了，統(tǒng)計數(shù)字并沒有發(fā)生改變。明年3月份很可能就會出現(xiàn)房價暴漲這個情況。

　　當(dāng)然，任志強(qiáng)也坦誠地說，“我們只能預(yù)測經(jīng)濟(jì)運行，經(jīng)濟(jì)運行是根據(jù)土地、開工、投資來運行的，但我們不能運行的是最后結(jié)果，最后結(jié)果就是當(dāng)政府采取最后措施的時候可能房價沒漲，不像我說的應(yīng)該漲的它漲，沒漲不等于我預(yù)測錯了，因為前期這三個條件是正確的。換句話說，應(yīng)該漲是你用行政措施或其他辦法導(dǎo)致它沒漲，但不表示它不應(yīng)該漲。供求關(guān)系最后決定市場價格，這個經(jīng)濟(jì)規(guī)律是任何人也無法去扭轉(zhuǎn)的。”