??? 各大房地產(chǎn)商加速布局

????11月底,斥資3000萬元的青島福彩養(yǎng)老院南九水路老年公寓重建項目規(guī)劃建筑方案公示,這是島城老齡服務產(chǎn)業(yè)又一個重大項目。隨著人口老齡化趨勢的加劇,近兩年針對老年人養(yǎng)老開發(fā)的地產(chǎn)項目驟熱。

????在青島,因養(yǎng)老地產(chǎn)最早受到人們關注的是石老人桃源鄉(xiāng)養(yǎng)老服務中心。

????投資1.2億元的石老人桃源鄉(xiāng)養(yǎng)老服務中心當時號稱“島城首家會員制養(yǎng)老服務中心”,依山面海地理環(huán)境優(yōu)越,260個房間,面積從40平方米到180平方米不等,足以體現(xiàn)出硬件設施之高端。

????去年11月,由新華錦集團和日本長樂控股株式會社共同投資3億元打造的新華錦·長樂國際頤養(yǎng)中心正式對外營業(yè)。作為新華錦集團涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的第一步,長樂國際頤養(yǎng)中心主打“高端牌”,入住客戶可享受養(yǎng)老住宅、理財、醫(yī)療、旅游等待遇,并能享受到中心配備的日本服務員的專業(yè)服務。

????與普通住宅開發(fā)不同,目前青島涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商,大多是具有足夠實力的明星企業(yè),除了項目自身戶型、環(huán)境設計優(yōu)勢之外,人性化的配套設施、優(yōu)質的綜合服務是他們最大的賣點。

????“最大區(qū)別在于產(chǎn)品品質。普通住宅解決的是大眾居住需求,而養(yǎng)老地產(chǎn)則需要專項的產(chǎn)品設計,從內部戶型到小區(qū)硬件再到后期運營,與老年人生活需求緊密對接。”首創(chuàng)置業(yè)青島公司副總經(jīng)理李旭華說,今年,首創(chuàng)置業(yè)在青島的陽光香蜜湖項目正準備拿出一棟樓作為養(yǎng)老地產(chǎn)來開發(fā),目前正處于產(chǎn)品專項設計階段。

????作為國內房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的萬科也已計劃在青島萬科城項目試水養(yǎng)老地產(chǎn)項目。此外,市南區(qū)泉州路5號地塊,將建設一棟地上16層的青島工人療養(yǎng)院綜合樓,主要用于療養(yǎng),延安三路還規(guī)劃了陽光怡居老年公寓項目,黃島區(qū)小珠山也有部分養(yǎng)老地產(chǎn)項目已規(guī)劃。

????運營狀況令人堪憂

????按照第六次人口普查數(shù)據(jù),我國現(xiàn)有的老齡人口為1.59億,老齡化速度加快、獨生子女養(yǎng)老壓力增大、空巢老人增多等,都使得養(yǎng)老成為當今社會的難題,同時也帶來了商機。空氣濕潤、溫度適中、四季分明的青島,今年又再次入選十大適合養(yǎng)老的城市,自然更具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的先天優(yōu)勢。

????然而,在房地產(chǎn)商競相大踏步涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的“大熱”表象之下,目前島城的養(yǎng)老地產(chǎn)項目實際運營狀況卻并不樂觀。

????在長樂國際頤養(yǎng)中心,記者了解到,設計住戶161人的中心大樓只有30位客戶,入住率不到20%。

????長樂國際頤養(yǎng)中心營銷經(jīng)理李經(jīng)理介紹,入住收費有兩種方式,一種是根據(jù)房間面積大小繳納190萬元—300萬元不等押金的會員制模式,一種是按月繳納1萬元—1.3萬元不等的月付租金形式。不論哪一種方式,對于普通百姓來說都算是“天價”了,也無奈很多人只能望而卻步。

????考慮到自己年齡大了,孩子又在外地,市民李阿姨打算搬到條件好一些的養(yǎng)老公寓居住。“最近,我看了幾個地方,一般的養(yǎng)老院環(huán)境還行但醫(yī)療條件達不到,長樂國際頤養(yǎng)中心我和朋友也看了,好是好,就是太貴了。”李阿姨無奈地告訴記者,看了一圈也沒選到合適的房子。

????12月6日,記者來到石老人社區(qū),發(fā)現(xiàn)按照規(guī)劃原本去年秋季就應投入使用的桃源鄉(xiāng)養(yǎng)老服務中心至今仍未營業(yè),工作人員表示目前還不接受申請。而后,記者又電話采訪了萬科等兩家曾對外宣傳開發(fā)計劃的企業(yè),結果相關負責人均表示目前并沒有養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

????養(yǎng)老地產(chǎn)不只是房地產(chǎn)

????經(jīng)過幾年發(fā)展,如今只有北京、上海少數(shù)一線城市的養(yǎng)老地產(chǎn)項目運作得比較成熟,二三線城市的養(yǎng)老地產(chǎn)項目大多只停留在打概念牌的階段。

????業(yè)內人士認為,土地審批難、投資回報周期較長等客觀原因所帶來的運營成本增加,使得房地產(chǎn)開發(fā)商們在承受壓力的同時,不得不關注利潤。因此,目前國內養(yǎng)老地產(chǎn)項目普遍存在著門檻過高、大眾消費難以接受的問題。

????與普通商業(yè)地產(chǎn)相比,開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)一方面要承擔配套設施建設諸如增加無障礙設施、配建醫(yī)院等所帶來的高成本投入,另一方面還要面對投資回報周期較長、政策扶持力度小等運營風險,這都使得“養(yǎng)老地產(chǎn)”舉步維艱。

????“我開始做養(yǎng)老地產(chǎn)后,接觸了上百家企業(yè),其中真正能做好的不到10%,另外有60%的企業(yè)根本沒有想好自己要做什么。這其中最大的問題是,我們沒有專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)設計機構,沒有專門的為養(yǎng)老地產(chǎn)提供養(yǎng)老服務的機構,還是按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式來運營,這怎么可能成功呢?”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會主任陳宏表示。

????“何為養(yǎng)老地產(chǎn),業(yè)界至今沒有給出準確定義。但我們應該意識到,養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中的一環(huán),環(huán)境資源、物業(yè)價值、醫(yī)療價值、綜合服務一樣不能少,重點在于解決社會養(yǎng)老而不是賣房子。”青島市房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部常務副秘書長龍江認為,養(yǎng)老地產(chǎn)未來前景很廣闊,只是目前業(yè)內亟需開發(fā)及運作標準。（記者 李媛）