????原以為簽完合同，房子出售一事就算吃了顆定心丸，但沒想到買家卡在了銀行貸款一事上，至少要再等10天才能辦新買房的交易手續，賣家薛女士見狀說不出的心煩。如今3月已過半，她擔憂新政實施前交易手續辦不完，而買家又不愿為多交的稅埋單，兩家只好解約。

????這是當前島城樓市的一個縮影。而這樣的焦慮絕不止薛女士一人。

????遲遲不能轉手著急上火

????記者昨日在市北一中介公司店面內見到薛女士

時，她和丈夫兩人正在和買家夫婦倆簽解約協議，而兩天前她還在為如此順利找到買家而暗自欣喜。這是她萬萬不愿意的，但又無可奈何。今年45歲的薛女士絕非炒房人，但夫妻倆名下已有3套房，“一套是我單位十幾年前分的福利房，另一套是老公婚前買的房子，還有一套是我公公的老房子，4年前拆遷后安置了一套新房，也給了我們，眼下我們跟老人一起住著。”薛女士說，另外兩套出租，光房租一年就能收4萬元。3月1日，新“國五條”細則的出臺，打亂了他們平靜的生活。

????“這兩套房都已經過了5年，但不是唯一住房，要是交易的話，就要繳個稅。我們看新政上說，今后個稅要按照差額的20%征收，這條是最讓人頭疼的。我單位分的那套福利房當初4萬塊錢買下的，現在都已經漲到105萬元，這么一算，要多交20多萬的稅。”在考慮兩天后，薛女士把這套位于敦化路附近的“房改房”掛牌了。“我就一個孩子，還是個閨女，也不用為她準備婚房。留兩套房也沒意思，還是賣掉一套吧，放在手里發燙，誰知道政策會怎么變?！毖ε空f。

????由于掛牌單價比周邊房源每平方米低了500元，僅僅掛了3天，薛女士這套房就找到了買家，買家是一對相對年輕的夫妻，雙方第二天就簽下了意向合同，只等買家去銀行辦按揭貸款接著過戶繳稅，這單就算成了。如意算盤打得好，但現實卻絕非如此簡單。

????“那天簽協議，買家很爽快地交了3萬元意向金，還說自己是首次買房，銀行貸款好辦，我們信以為真。哪知道今天要簽正式合同，買家付首付款時，他才支支吾吾地說能不能緩幾天再交首付。一問才明白，原來他并非第一次買房，手頭有一套小房子，也已經開始賣了，找到了下家，但這家要辦貸款，信貸批下來，錢給到他們，他們才能給我們付首付款，然后再辦貸款，信貸批下來，我們兩家才能去辦過戶，繳完稅才算全部辦完交易?！毖ε肯蛴浾邚褪鲞@個過程時氣得臉都漲紅了。“買家不誠信也就罷了，但他確實是看好了俺家這套房，還帶著老人一起過來看了兩次，全家都非常滿意。但那邊貸款剛開始辦，等那邊辦完了，這邊買家才能辦貸款，再加上過戶、繳稅等手續，少說也要一個月，誰等得起？他要是早說，我肯定當場就拒絕他?！?/p>

????面對此狀，薛女士提出賣可以，但必須在合同后面備注：因新政產生的新的費用，全部由買家承擔。買家一聽也急了?！拔也⒉皇且桃怆[瞞，主要是因為買第一套房時我們沒貸款，再買一套的話在銀行仍算是首套房的信貸標準，而且當時買我小房的買主一開始說能全款付清，后來又說要貸款，才打亂了我的換房計劃?！泵鎸Ψ繓|提出的要求，他感覺很冤，經濟上也無法承受，但房東很堅持，最后兩家不歡而散。薛女士不得不再次將房源掛牌，等待下一個有緣人。

????“你快給俺再掛上，實在不行就不賣了?！迸R出中介門前，薛女士甩下這句話。

????“忍痛割肉”直降40萬元

????因為資金緊張，一些賣家也迫不及待地希望盡快趕在政策實施前將房子出手。這么做的代價，往往就是忍痛割肉。

????“上周江西路有個房東掛出一套房源，159平方米的大戶型，報價僅260萬元，在他的帖子上還標注了一句：‘下午2點之前賣不掉就不賣了’。現在這個小區同檔次的房子總價至少也要300萬元，相比之下，這套房便宜了40多萬元。房東因為資金緊張，是真心急售。我們店內的經紀人一看，立即給要買房的客戶打電話，讓他最好帶上錢和身份證去看房。到現場一看，兩方一拍即合，當天下午就簽了合同?！?1世紀不動產閩江路店資深經紀人孟先生向記者描述他從業七八年來成交最快的一單?！斑@套房過了5年，這筆單交易的總稅費在15萬元左右。而如果按照新政的差額20%繳稅，要多交將近50萬元。相比之下，盡管甩賣，仍多掙了10萬。要是跟房東初次買入的價比，房東賺得更多。另外，這種大戶型在限購的背景下確實不太好賣，這也是房東甩賣的主要原因，新國五條只是助推劑?！?/p>

????過5年唯一房不打算賣

????大勢之下，有急匆匆甩賣的，也不乏慢悠悠不著急賣的，還有根本就不打算賣的。家住海云庵附近興隆家園的市民閔先生雖說有兩套房，但眼下自己住的這套房子是父親留給他的，房產證在父親名下，另一套房在鎮江路一封閉小區，是自己十年前買的商品房，一直用于出租。

????“從去年開始就不斷有中介打電話給我，說有人想買咱小區的房子，問我賣不賣，我沒搭理他們。今年又有人問，說眼下出新政了，市場很熱，這時候賣會很快成交的。我這房子八十平方米，南北通透，采光非常好，而且樓層也是黃金樓層，現在出租一月就兩千多塊錢，干嘛要賣？”閔先生說，他也注意到了“國五條”細則的發布，大家普遍對 “二手房轉售按照差額20%征收個稅”這一條很是恐慌，但閔先生自己分析認為：“一些中介跟我算賬指出，因為我這房當年入手價與現在價差額太大，到時征收個稅會很多，不劃算，還不如現在賣。但我個人感覺，新政不是為了打擊所有購房者，而是為了抑制不正常的需求。我名下就鎮江路這一套房，而且早就過了5年，還是低于90平方米的普通房，即便出臺新政，對于這樣的房子也應該是會列入到保護范疇的，所以我沒有什么好擔憂的?！?/p>

????別被“國五條”嚇蒙怎么劃算慢慢算

????“國五條”細則持續發酵的環境下，有些人急著賣房不一定是理智的選擇。在著急賣房前，先得把自家要出手的房子情況搞清楚，再把新舊兩種稅費算一算，看看怎么買賣更劃算。 不一定劃算

????市場上有些人為了搶跑新“國五條”細則，甚至寧愿繳納5.6%的營業稅來賣掉不滿五年的房子。其實若房產未達到一定升值比例，這樣做未必劃算。

????舉例來看，如果一位購房者當初以100萬元買入一套90平方米商品房，目前市值漲到170萬元，但不滿五年，現在急于出售需繳納的稅費有：全額5.6%的營業稅9.52萬元，全額1%的契稅1.7萬元，全額2%的個稅3.4萬元，以及2%的中介費3.4萬元，共計約18萬元。

????如果等這套房滿5年后再出手，此時按所得20%征收個稅的政策肯定已經落地，那么所需繳納稅費主要是個稅和中介費，營業稅為零。而個稅并不是差額70萬元的20%即14萬元。而是70萬元扣除各種涉房支出，包括原契稅1萬元、公共維修基金約1.2萬元、裝修費用10萬元、利息假定為8萬元，減掉這些費用后差額約50萬元，20%個稅即10萬元。再加上中介費，實際稅費13.4萬元，這與現在著急賣掉所需繳納的費用還更省一點錢。如果升值得很少，除去契稅和裝修成本等費用甚至可能無需繳納個稅。 不一定省錢

????“國五條”細則出臺后，有些暫時賣不出房子的市民想到可以先把名下房產過戶給自己的孩子或老人，通過這樣的“買賣”來提高買入價，以方便未來出手。但這樣的做法同樣會產生一些問題。例如，如果目前手中房產未滿五年，那么需要按照上段中的方法好好計算一下，看看以目前手中房產的升值率是否劃得來。

????即使劃得來，過戶給孩子依然有幾點需要想清楚。第一，孩子一定已成年，不然即使過戶仍會被視為同一家庭的房產。第二，把房子過給孩子相當于擠占了孩子的一次購房名額，在“限購令”暫時不會解除的情況下，已成年的孩子不久便面臨買房大計，屆時首付及利率都無法享受首套房的優惠政策。第三，過戶給孩子或老人，更名后的房產持有年數將從零開始計算，因此需等滿五年出售才能避免全額5.6%的營業稅。不然要按照過戶時新的價格計算營業稅。

????交易中心周末加班

????針對我市房地產（登記）交易業務量較大的實際情況，為方便居民辦理房地產登記業務，市房地產（登記）交易中心及各區房地產登記交易處（東部交易處、市北交易處、四方交易處、李滄交易處）將于本周周六、周日（3月16日、3月17日）繼續安排業務受理窗口加班，為居民提供服務。