????新聞核心

????“今年房租上漲比較明顯，這一年限購限得很多人陷入了觀望，房東、房客都青睞租房過渡。”一房產中介負責人告訴記者。記者調查了解到，雖然二手房買賣進入5月成交量略有回升，但總體而言以租房代替售房的局面還未根本扭轉，且每年四五月份是傳統的租房換房季節，且隨著高校畢業潮的臨近，多重因素疊加之下，青島的租賃市場迎來一波小的上升，青島熱門區域的二手房租賃價格也出現了10%的上浮。

????專門做嶗山海爾路附近區域二手房買賣、租賃業務的科威國際不動產嶗山店店長徐遷均透露，進入這行10多年，今年是二手房買賣市場最冷淡的一年，“2008年經濟危機時，市場也陷入低谷，但成交還是有的。但自去年樓市限購令頒布后，將很多有經濟實力購房的人擋在門外，嶗山區是重災區。俗話說得好‘東方不亮西方亮’，買賣市場黯淡下去了，租房市場卻翹起來了。”徐店長稱，尤其是今年二、三、四月，每個月在租房市場能成交六七套房子，且價格也比去年同期漲了2000-4000元/年。比如上周康城小區出租了一套88平方米的兩室兩廳一衛精裝房，年租2.1萬元，比去年同期漲了約兩千元。麗海花園三期一套120多平方米的套三不帶家具的精裝房，年租3萬元，去年為2.6萬元，漲了4000元，要是帶家具家電就要達到3.4萬元左右。“來海爾路周邊租房的人無論是經濟實力還是自身素質相對較高，對租房價格不是很敏感，關鍵是房子本身的品質。”徐店長稱，從總體上來說，住宅出租及寫字樓出租的月傭金收入能占到其店總收入的一半，這在往年是不敢想象的。

????小戶型出租最為搶手

????租賃市場的回暖讓久困于成交低谷的二手房中介們長舒了口氣。“實施限購以來，青島二手房交易市場跌入了2008年以來的最低谷。”21世紀不動產青島區域分部總經理劉剛說，但讓人欣慰的是，租賃小高峰如約而至。“房子價格雖有所回落，但仍有多數剛性需求選擇觀望，加上外來務工需求及畢業生租賃需求，租賃市場房源變得緊俏。”青房置換大潤發店邢店長說，前年去年市場好的時候，大潤發周邊“買”小房子基本靠搶，現在變成了“租”小房子基本靠搶，“但凡有個小套一或套二的房子一出來，基本上當天或兩三天內就租出去了，我們很難和一些小中介搶，因為他們實力較弱，有的就專攻某一個小區，有的就專攻租房市場。”目前大潤發周邊處于閑置狀態的空房很少，套一雙氣帶裝修的房子年租金約為1.8萬元，套二房在2.2萬元，租金一年比一年看漲，這主要得益于大潤發這個地段及配套，而今年之所以租房能有這么好的行情，主要是整個樓市買賣低迷導致的。“買賣不好，租房的就多。買賣一好，租房的就少，這是樓市鐵律。”青房置換市場部呂經理說。

????熱點區域租金漲了一成

????另據科威國際不動產青島區域總經理孫杰介紹說，今年租賃熱點區域，租金漲幅達一成以上。包括市南區的大潤發周邊、辛家莊小區、香港花園，市北區臺東區域、浮山后住宅區，四方區的人民路、海云庵附近的租賃價格不約而同地上漲，漲幅均在10%到15%之間。比如市北區的浮山后區域，一套七八十平方米的套二房，去年同期的年租賃價格是1.8萬元左右，而今年5月份的掛牌租賃價格已經是2.1萬元。這波租賃高峰主要以中低端居住需求為主，租賃需求集中在三四十平方米至七八十平方米的套一或套二房源，根據地段、配套及房屋裝修程度的不同，套一房的月租金約在1000元-1500元，套二的在1600-2400元，超過90平方米，尤其是超過100平方米的大戶型很難出租。

????科威國際不動產四方區店的統計數據也印證了這一點。該店負責人薛峰查閱公司系統后告訴記者，當前到他旗下三個店登記出租的房源共18套，其中套三的僅有兩套，其余均為套一、套二房源。50-80平方米的房源是最好出租的房源，月租價格約為1300-1600元。“今年三四月份明顯感覺租房市場好起來了，4月份我在四方區三個店租房成交了28單，5月也有將近20單，剛畢業大學生到四方這一片租房的不算多，他們要么選擇在市南東部商圈一帶住群租房，要么到李村那一帶租個還可以的小套房，所以據我們分析來四方區租房的還是以家庭居多。”薛峰說。

????新房集中放租拉低李村租金 業主看房子難賣選擇轉售為租

????與市內其他區租房市場反彈明顯相比，向來是租房熱點區域的李村商圈則在今年遭遇了“滑鐵盧”，無論是成交量還是價格都上不去。21世紀不動產夏莊路店店長孫四新分析認為，由于2009、2010年是房地產開發量的大年，入市項目眾多，尤其是李村商圈周邊，按照兩年的開發周期，今年大量新房交付。新房的集中入市必將沖擊租賃市場，因此將房租拉低了。

????比如金水路一帶多個新盤今年集中交付，新增上千套新房，除了一部分商品房，還有大量回遷房，這些回遷戶家中多數有剩余房源用于出租，還有一部分投資客戶也把剛交付的房子拿出來往外租，“這么多房子同時往外放租，價格不低才怪呢，金水路偉東幸福之城一期去年毛坯空房租金都能達到1200元/月，但今年精裝修的房子也就這個價，甚至還要撐一兩個月才能租出去。”孫四新說，春和景明小區是今年交付的，一個90平方米的精裝套三房房東報價1300元/月，但已經兩個月了還是沒租出去。虎山花苑八九十平方米的房子今年租金1300-1400元/月，而往年大約在1600-1700元/月，回落了約300元/月。反倒是夏莊路、書院路周邊的一些老房子好出租，雖然房子老舊，但地段更優越，距離李村公園公交車站步行在五分鐘之內。“今年李村一帶之所以有這么多房子往外出租，除了房子集中交付，還有一點我們感觸也很深，受樓市調控的持續影響，不少業主看到房子難賣，不愿意承擔房屋空置的成本，選擇轉售為租。”孫四新說。

????寫字樓租金價格沒大漲

????各中介公司還有不少專注于做寫字樓或商鋪租賃業務的，這些區域主要集中在香港中路商圈、嶗山海爾路附近商圈、市北臺東商圈等一帶，那么這種商業類房源的租賃業務有怎樣的變化？

????“我從2004年開始在香港中路商圈從事房屋中介工作，香港中路商圈的房屋出售價格與日看漲，但寫字樓租賃價格漲幅不算明顯，根據位置不同，幾座傳統商業大廈的租賃價格大約在2.4-3元/平方米/天，這并不是這個商圈人氣不旺，而是近幾年被停車難題深深困擾著，所以無形中把一些公司逼到嶗山區商圈去辦公。”科威國際不動產青島區域總經理孫杰稱，近一兩年新建的現代化綜合體為香港中路商圈注入了新的活力，它們不僅有國際化的設計、而且備足了停車位，還有高超的綜合運營能力，這些都是企業入駐某寫字樓最為看好的。

????香港中路商圈遭遇停車難租金難漲，按理說嶗山區海爾路商圈因為是新興區域，沒有停車難題，租金應該不錯，但事實上并非如此。島城另一中介公司嶗山店店長李先生告訴記者，與住宅講究地段、戶型等不同，寫字樓講究商業氛圍。由于海爾路及周邊商圈的商業氛圍還處于培養中，周邊近幾年來寫字樓租賃供應量一直處于較為充足的狀態，也就是供過于求，因此租金價格并不高，比香港中路要低，大約為2.2元/平方米/天，一套四五十平方米的寫字間，根據位置、房屋新舊程度不一，年租大約為4.2-6.5萬元，這個價格對一些小企業來說能承受得住，因此更受歡迎。（記者 孫靜芳）